Es inevitable que al comprar o vender una vivienda en España, una de las dudas más habituales es quién paga la comisión de la inmobiliaria, cuánto supone y en qué momento debe abonarse. La respuesta no es única: depende del contrato firmado con la agencia y de los servicios pactados. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina clara: el derecho al cobro de los honorarios nace en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa, aunque luego no se ejecute, salvo que exista un pacto expreso en contra.
Esto significa que, si la operación se cierra gracias a la mediación de la agencia, la comisión se devenga incluso aunque después la escritura no llegue a firmarse. La clave está en que la intervención del agente haya sido determinante para la operación.
¿Cuál es la comisión de una inmobiliaria?
Los honorarios de las agencias inmobiliarias no están regulados por ley. Cada agencia fija sus tarifas, que se negocian con el cliente. Según el abogado José Juan Muñoz Campos, CEO de Acción Legal, la práctica más extendida es cobrar entre un 3% y un 5% del precio final de la vivienda, más el IVA del 21%.
Esto significa que en una compraventa de 200.000 euros, la comisión puede oscilar entre 6.000 y 10.000 euros más IVA, una cifra nada despreciable que explica por qué compradores y vendedores suelen debatir quién asume este coste.
¿Quién paga los honorarios?
La respuesta es flexible. En España existen tres modelos habituales:
El vendedor paga: es el caso más común, sobre todo en agencias centradas en captar inmuebles para su cartera.
El comprador paga: algunas agencias se especializan en trabajar para compradores y solo les cobran a ellos.
Pago compartido (doble corretaje): ambas partes pagan honorarios. Esta práctica es legal en España siempre que las dos lo acepten libremente y reciban un servicio real a cambio.
Lo importante es que quede reflejado en el contrato de mediación firmado con la agencia. Mientras exista consentimiento válido y prestación efectiva de servicios, no se considera una cláusula abusiva.
¿En qué momento se paga la comisión?
Aquí también hay diferencias entre agencias:
Firma del contrato de arras: muchas agencias cobran todo o parte de la comisión en este momento.
Firma de la escritura pública: otras esperan al momento final ante notario.
Sistema mixto: lo más frecuente es que se pague 50% en las arras y 50% en la escritura.
Pago con la reserva: menos habitual, pero posible si la reserva implica un compromiso real de compraventa.
El Supremo recuerda que el devengo se produce al perfeccionarse la compraventa, pero en la práctica las partes pueden pactar otro calendario de pagos.
¿Qué ocurre si la operación fracasa?
Un punto clave para consumidores y vendedores es saber qué pasa si la compraventa finalmente no se formaliza. Según Muñoz Campos, no se genera derecho a comisión si el contrato no llega a celebrarse; si se celebra sin la intervención causal de la agencia; y si se formaliza fuera del plazo contractual sin relación con la labor del mediador.
Ahora bien, si se demuestra que la compraventa se cerró gracias a la agencia, pero las partes retrasaron la firma para eludir el pago, los honorarios sí serían exigibles.
Qué hacer ante prácticas abusivas
El consumidor tiene mecanismos de defensa si considera que una inmobiliaria le exige un pago indebido: reclamación de consumo ante la administración autonómica; presentar una hoja de reclamaciones en la propia agencia; y como último recurso, la vía judicial, solicitando la devolución de honorarios si no se han prestado los servicios o se ha producido un cobro indebido.
Por ejemplo, si se han pagado los honorarios tras firmar unas arras pero finalmente la escritura no se firma, se puede reclamar la devolución alegando enriquecimiento injusto.
En España no hay una norma única sobre quién debe pagar la comisión inmobiliaria. La clave es lo que se pacte en el contrato de mediación, siempre dentro de la legalidad. La comisión suele estar entre el 3% y el 5% del precio de la vivienda más IVA, y lo más habitual es que el vendedor asuma el coste. Pero comprador y vendedor tienen libertad para llegar a acuerdos diferentes, incluido el pago compartido.
Por eso, antes de firmar con una agencia conviene leer bien el contrato de mediación, negociar claramente el porcentaje y asegurar cuándo y cómo se devengará la comisión.
En un mercado donde el precio de la vivienda sigue tensionado, entender bien este aspecto puede ahorrarte miles de euros y futuros conflictos legales.